용도 변경과 간주 매매, 비과세 혜택 받으려면?

오늘은 ‘용도 변경’ 즉 ‘Change in Use’에 대해 알아보겠습니다. 이는 개인 용도에서 수익 용도로 또는 수익 용도에서 개인 용도로, 용도가 변경된 경우를 말하는데 보통 Principal Residence를 주거주지로 사용하시다가 임대를 주실 때 또는 임대용도에서 주거주지로 사용할 때 발생하게 되는데 이 경우 세법에서 말하는 간주 매매라는 것이 발생하게 됩니다. 이는 용도 변경이 발생한 시점에 시장가로 거래가 이루어졌다고 간주하는 것입니다.

임대 용도에서 개인 용도 즉 임대용에서 주거용으로 변경하였을 때 간주 매매가 발생하며 발생 시점의 시장가와 구입가에 대해서 양도소득이 발생할 수 있습니다. 그러나 세법에서 규정하는 조건을 만족시키면 국세청에 ELECTION을 통해서 주거주지로 바뀌기 전 4년동안에 대해 비록 임대용으로 사용하였더라도 주거주지로 지정할 수 있습니다. 반대로 주거주지로 사용하다가 임대용으로 용도를 변경했다면 이 역시 간주 매매가 발생된 것이 되며 시장가와 구입가에 따라 양도소득이 발생할 수 있습니다. 또한 간주 매매시의 시장가가 새로운 매입가가 되며 만약 새로운 매입가가 10만불이 넘고 해당 부동산이 해외에 있는 경우 해외자산 보고 대상이 됩니다.

이는 T1135 Foreign Income Verification Statement로 보고해야 하며 동시에 임대용으로 변경되었으므로 해외 임대소득을 보고해야 합니다. 그러나 발생하는 양도소득을 캐나다 국세청에 Election을 통해서 용도 변경이 일어난 시점부터 추가 4년동안 해당 부동산을 주거주지로 지정할 수 있습니다.

간단한 예를 들어보겠습니다. A라는 캐나다 거주자가 2015년에 본인 집을 구입 후 본인 소유의 집에서 거주하다가 2020년 1월 1일부터 임대를 주었습니다. 이런 경우 해당 집에 대해 위에서 설명한 간주 매매가 발생했고 이 경우 A씨는 2020년 세금신고 시 캐나다 국세청에 Election을 해야 하며 이를 통해 용도 변경에 따른 간주 매매가 비록 발생했지만 발생하지 않은 것으로 연기합니다. 그리고 실제 2024년에 집이 매매 됐다면 2015년 구입가와 2024년 매매 시 시장가의 차액이 양도소득으로 과세되지만 과거에 보낸 Election을 통해 추가 4년을 주거주지로 지정하게 되며 임대를 준 4년을 합쳐서 전제 소유기간에 대해 Principal Residence Exemption을 통해서 면제 받게 됩니다. 다만 임대 기간에 발생한 임대소득은 본인의 개인소득세에 꼭 보고해야 합니다.

위에서 설명한 간주 매매는 소유하고 있는 집이 하나인 경우 간단해 보이나 두 채를 소유하고 있는 경우 고려해야 할 사항들이 복잡해지게 됩니다.

따라서 간주 매매가 발생하는 경우 공인회계사와 미리 계획을 세우고 관련 규정을 명확하게 따름으로써 최대한 주거주지 비과세 혜택을 받을 수 있도록 계획하시기 바랍니다.