집을 1년 안에 매도하면 세금이 많이 나온다던데 어떤 세법이 적용되나요?

1. RESIDENTIAL FLIPPING RULE

말그대로 주거용 부동산 단기매매에 대한 세법으로 2023년 1월 1일 이 후부터 적용됩니다.

과거에는 개인이 주거용 부동산을 매도하는 경우 일반적으로 양도소득으로 보고했었습니다. 만약 본인이 거주하는 주거주지인 경우에는 단기 거주한 경우라도 주거주지 면제조항을 통해 비과세 처리할 수 있었습니다. 예를 들어 본인이 거주하는 주거주지가 있고 임대주는 부동산이 있는데 임대주고 있는 부동산을 1년 안에 매도한 경우 발생한 차익에 대하여 양도소득으로 보고하는 경우 양도차익의 반만 본인의 소득세 신고 시 합산과세 하였습니다. 만약 투자용 주거용 부동산을 자주 사고 팔고 하는 경우 국세청은 여러 사실들을 기반으로 해당 투자에서 발생한 소득이 양도소득인지 사업소득인지 세무감사를 통해 결정했었습니다.

그런데 새로 적용되는 RESIDENTIAL FLIPPING RULE 은 주거용 부동산 단기투자에서 발생한 양도차익을 양도소득이 아닌 사업소득으로 간주하게 됩니다. 이는 본인이 거주한 주거주지라 할지라도 FLIPPED PROPERTY 인 경우에는 주거주지 비과세를 적용할 수도 없게 됩니다. 양도소득으로 보고하면 양도차익의 반만 과세소득이지만 사업소득인 경우 양도차익 전부가 과세소득으로 보고됩니다.

그렇다면 우리는 “FLIPPED PROPERTY”가 뭔지 알아야 하겠죠. 왜냐하면 FLIPPED PROPERTY 인지 아닌지에 따라 RESIDENTIAL FLIPPING RULE이 적용되기 때문입니다.

“FLIPPED PROPERTY”는 주거용부동산이 캐나다에 있고 본인이 해당 부동산을 소유한 날부터 365일 내에 매도하는 경우 해당됩니다. 또한 이 세법은 ASSIGNMENT SALE에도 적용되므로 주의 해야 합니다. 다시 말해 PRE-SALE 부동산 권리를  365일안에 매도한 경우에도 해당 양도차익을 사업소득으로 보고하게 됩니다.

RESIDENTIAL FLIPPING RULE을 면제 받기 위해서 몇가지 대표적이고 일반적인 사항은 아래와 같습니다. 아래 면제 조항을 통해 면제를 받거나 최소 보유기간인 1년을 소유하고 매도 한 경우라 하여도 해당 양도소득이 사업소득인지 양도 소득인지에 대한 국세청의 세무감사 확율은 여전히 남아있다는 사실을 알고 계셔야 합니다.

• 사망한 경우
• 파혼한 경우
• 중대한 질병에 걸린 경우
• 새 직장 관련 최소 40KM 이상 새 직장에 가까운 곳으로 이사하는 경우
• 직장에서 해고 된 경우
• 파산한 경우

그렇다면 납세자가 고의로 단기매매에서 발생한 양도차익을 사업소득이 아닌 양도소득으로 보고 한 후 국세청의 감사에 걸려 벌금을 받는다면 과연 얼마의 벌금이 적용될까요. 먼저 국세청은 양도소득으로 보고된 금액을 다시 사업소득으로 차익의 전부를 소득으로 잡아 다시 세금신고를 수정할 것입니다. 수정 후 다시 계산된 결정세금이 있을 것이고 추가로 납부해야할 세금이 발생하게 됩니다. 또한 추가로 납부해야 할 세금의 50%가 벌금으로 부과 되며 이에 더해 이자가 추가됩니다.

만약 2023년 1월1일 이후 위 RESIDENTIAL FLIPPING RULE에 적용되는 양도차익을 사업소득이 아닌 양도소득으로 보고 했고 아직 국세청 감사에 걸리 지 않은 경우 물론 안걸릴수도 있지만 하루하루가 불안할 것입니다. 이때 VOLUNTARY DISCLOSURE 라는 자진신고를 통해 국세청에 수정신고를 하는 경우 벌금을 면제 받을 수 있습니다.  다음 편에서는 BC 주정부의 FLIPPING TAX 에 대해 설명드리겠습니다.